Våre regler
Hvis du leser innlegg på VGD du mener er i strid med våre regler (les reglene her) kan du trykke på dette symbolet over det aktuelle innlegget. VG Nett vil vurdere om innlegget skal fjernes.

Kjøpe rekkehus fra 70-tallet - Risiko?

NYTT TEMA
Eple-
Eple-Innlegg: 8
11.07.18 18:59

Har nå forelsket meg i et hus som er til salgs og har budrunde nå på Fredag. 

Huset er fra 70-tallet og jeg er ingen håndverker, så da lurer jeg igrunn på hvilke risikoer det er. Det er nytt tak, nye bad, nytt elektrisk anlegg ny drenering. Utdrag fra salgsoppgaven:

 Takstmann har markert tilstandsgrad 2 på følgende forhold i taksten: 


- Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Med bakgrunn i den utvendige kledningens alder vil det alltid være mulig å oppdage
råteangrep på utsatte steder på utvendig kledning, f.eks. i endeved. Utskiftinger kan
påregnes over noe tid.
Tilstandsgrad 2 er først og fremst gitt med bakgrunn i ytterveggenes alder.

- Vinduer og dører
Det ble på befaringen oppdaget at begge isolerglassene på de to høytsittende
kjellervinduene er punktert. Punkterte vinduer er ofte vanskelig å oppdage og krever
spesielle lysforhold. Flere punkteringer kan derfor ikke utelukkes.
Det ble ikke registrert noen visuelt synlige tegn til større skader eller avvik på vinduene på
befaringstidspunktet, men tilstandsgrad 2 er gitt med bakgrunn i deler av bygningsdelens
alder og generelle tilstand.

- Takkonstruksjon
Det ble registrert spor etter en tidligere lekkasje ved kanal på kryploftet. Selger opplyser om at det i ettertid av lekasjen er byttet tak. Dette ble gjort i 2014.
Tilstandsgrad 2 er først og fremst gitt med bakgrunn i bygningsdelens alder.

- Etasjeskillere
Etasjeskillene er naturlig nok ikke tilgjengelig for inspeksjon uten å gjøre inngrep i
konstruksjonen, men enkelte avvik fra vater/skjevheter i gulvene ble observert/registrert
under befaringen. Dette skyldes dels at det er nivåforskjeller i underetasjen der det er lagt
en påstøp med varmekabler og dels at bygningen har "satt" seg over tid slik at enkelte
skjevheter også kan påregnes med dette som bakgrunn.
Tilstandsgrad 2 er først og fremst gitt med bakgrunn i bygningsdelens alder i tillegg til
nevnte skjevheter.

- Utebod
Det ble registrert råte i den utvendige kledningen på uteboden og utskiftinger kan påregnes.
Uteboden fremstår med en normalt enkel standard og tilstandsgrad 2 er gitt med bakgrunn i
ovennevnte, bruksslitasje og alder.

Selger opplyser at det tidligere har vært problemer med vanninnsig og kondens i kjeller. Dette er utbedret i 2015/2016 av fagfolk ved å legge ny drenering, isolere ytterveggene utvendig, samt å pusse av ytterveggene både utvendig og innvendig og å pusse himlingen i kjellerstuen og boden. Det ble også lagt ny pvc-membran og isolert utvendig på kjellertilbyggets tak. Rambøll anbefaler at himlingen i vaskerommet pusses og at det settes inn bedre ventilasjonsanlegg, evt. i kombinasjon med luftavfukter. Dette er ikke gjort.

Megler sitter på tilstandsrapporter og notater fra flere aktører. Disse tas ikke med i salgsoppgaven pga. plass. Disse kan rekvireres hos megler.

Kjøper gjøres oppmerksom på at de kjellerstue i kjelleren ikke er godkjent som varig oppholdsrom.

 

(Innlegget ble redigert 11.07.18 18:59)

fargerik
fargerikInnlegg: 53205
11.07.18 19:59

Be om tilstandsrapport på rørene. Kan godt være vannrør av galvanisert jern og kloakkrør av sementrør i bakken mellom huset og kommunal vann og avløp, og det er en potensiell kostnad.

Finn ut om innvendig og utvendig stoppekran er i orden. Fryktelig kjipt dersom det blir lekkasje på vinteren når det er tele, snø og mørkt  og vannet ikke lar seg stenge. Finn utvendig stoppekran som er nedgravd i bakken og test den og be gjerne en rørlegger se på den for å finne ut hvor gammel den er.

Slike ting har en tendens til å gjerne gå til helvete på julaften mens du lager julemat og venter huset fullt av gjester.

Sjekk sluket på badet og se om det er plastsluk eller støpejernssluk. Støpejern er ikke lengre godkjent på grunn av at membran mest sannsynlig ikke er up to date.

(Innlegget ble redigert 11.07.18 20:04)

Eple-
Eple-Innlegg: 8
11.07.18 20:15

Står følgende om rør:

-Forrige eier opplyste at han har lagt nye rør i huset. Vi har fått montert frostsikker utekran på baksiden av huset. Vi har også fått koblet vann til eksisterende utekran på framsiden av huset. Forrige eier, Frederik Henriksen, er rørlegger. Han har opplyst at arbeid med rør-i-rør er utført av han som egeninnsats i 2012. Montering av utekran er utført av Romerike Rør i 2016 og vann til framsiden av huset ble tilkoblet av rørlegger Stian Elvebakk i 2014.

-En del av kjellertilbygget var innredet som kjellerstue da vi kjøpte boligen, men er i opprinnelige tegninger fra 1985 tegnet inn som matbod og oppbevaring.

Eple-
Eple-Innlegg: 8
11.07.18 20:21

Og følgende om membran på bad:

Det ble registrert en synlig sveisemembran i sluket på baderommet (se foto) og det er synlig at det er brukt smøremembran på gulvet i trappekottet hvor varmtvannsberederen står. Det kunne ikke verifiseres om det er brukt noen form for membran på vaskerommet.

Det ble registrert fall mot sluk på både bad- og vaskerommet. -

Kunden ønsker å opplyse om at de ikke har dokumentasjon på varmekabler og membran på badet i form av kvitteringer, men at de har bilder fra Follo tak og vedlikehold på sveisemembran og fra Romerike el-service på varmekablene på bad og vaskerom.

fargerik
fargerikInnlegg: 53205
11.07.18 21:52

Høres ut som om det meste er gjort, da.  Membran og rør-i-rør høres bra ut. Var den forrige eieren rørlegger, har du sikkert en ny stoppekran innvendig. Litt diffus beskrivelse av det utvendige, dog. Er ikke rørene fra kommunalt og inn til huset skiftet? Hvor er den utvendige stoppekrana? Finn ut det.

Og finn ut om den utvendige stoppekrana i bakken har et moderne telekopisk varerør. Og ikke minst...test den ved å stenge den, sjekke at vannet blir borte inne i huset og åpne den og sjekke at vannet kommer tilbake igjen. Virker ikke den, har du nemlig en gravejobb foran deg.

(Innlegget ble redigert 11.07.18 21:59)

annmag
annmagInnlegg: 7886
11.07.18 23:16

Spør megler om du kan få en oversikt over det som ligger på boligmappa.no.  All jobb som er gjort av fagfolk f.o.m. 2010 skal være registrert der.

Eple-
Eple-Innlegg: 8
11.07.18 23:41

Da har jeg spurt megler om boligmappa.no og de øvrige spørsmålene vedrørende rør. Usikker på om megler vet noe særlig om dette.. det var han som bodde der før de som bor der nå som var rørlegger, så vet ikke om jeg får tak i han.. evt hvem som har peiling på dette med kobling mot kommunale rør og stoppekran?

fargerik
fargerikInnlegg: 53205
12.07.18 06:36
Eple-: evt hvem som har peiling på dette med kobling mot kommunale rør og stoppekran?

 

Vann til framsiden av huset ble tilkoblet av rørlegger Stian Elvebakk i 2014. Kanskje du kunne ta en telefon og spørre dem?

Det er så dårlig beskrevet, syns jeg. Hva er egentlig "vann til fremsiden???"

Er også det en utekran, eller er det rør i bakken, eller hva?

(Innlegget ble redigert 12.07.18 06:46)

NonHuman
NonHumanInnlegg: 479
12.07.18 16:35

Det er en million ting som kan gå galt med gamle hus der det både er gjort oppgraderinger og ikke.

Dette er noen ting å tenke på:

-Er det synlige sprekker i kjellergulv eller på mur som er dypere en øverste lag?

-Hva med det elektriske?

-Egeninnsats fra huseier som rett nok ER rørlegger betyr ikke under noen omstendighet at arbeidene er utført korrekt.

-Jeg finner det mistenkelig at det ikke finnes ordentlig dokumentasjon på utførelsen av bla membran på bad når det er noenlunde nytt.

-Ang drenering som er fikset, er det spesielt at det i TILEGG anbefales avfuktningssystemer.Et hus med fungerene drenering skal ikke måtte trenge noe sånt, men ventilasjon trengs uansett.

 

Takstrapporter er, dessverre i dette landet, omtrent ikke verdt en damn shit pga overfladiske undersøkelser.

Vær på vakt med denne boligen og evnt sørg for eierskifte forsikring.

Spesielt om det er setningskader i konstruksjonen eller mangefull drenering kan dette være SVÆRT KOSTBART å fikse.

vandreren
vandrerenInnlegg: 305
13.07.18 21:54

Fargerik: Tror neppe man finner galvaniserte jernrør og sementrør i hus fra 70-tallet. Kobber og soil av støpejern var vanlig allerede tidlig på 60-tallet.

fargerik
fargerikInnlegg: 53205
13.07.18 23:28
vandreren: Fargerik: Tror neppe man finner galvaniserte jernrør og sementrør i hus fra 70-tallet. Kobber og soil av støpejern var vanlig allerede tidlig på 60-tallet.

Jeg snakker ikke om inne i huset. Jeg snakker om stikkledningen i bakken, fra de kommunale hovedledningene og frem til huset.

Det er forøvrig ikke noe som heter "soil av støpejern".

Det heter avløpsrør av støpejern, populært kalt soilrør. Vanlig innvendig frem til PVC- rør overtok på syttitallet. Disse rørene var så dårlige at de forlengst er skiftet ut i de fleste hus. Kjøper man et hus med disse førstegenerasjons, lysegrå avløpsrørene i det innvendige opplegget, lever man på lånt tid.

I mine førti år som rørlegger har jeg faktisk til gode å ha sett noen bruke støpejernsrør til stikkledningen fra kommunens hovedledning og inn til huset. Det ble brukt sementrør.

(Innlegget ble redigert 13.07.18 23:40)

Klikk for å gå tilbake til toppen

Siste innlegg