Våre regler
Hvis du leser innlegg på VGD du mener er i strid med våre regler (les reglene her) kan du trykke på dette symbolet over det aktuelle innlegget. VG Nett vil vurdere om innlegget skal fjernes.

Investere i hus i USA ?

NYTT TEMA
enigma99
enigma99Innlegg: 803
04.08.10 13:41

Eiendomsmarkedet i USA, spes. Florida, har jo blødd mye.

Prisene på feriehus i enkelte områder er falt med opp til 75% siden 2005.

Vurderer å kjøpe et eller flere hus, for utleie, men til tross for at vi flere ganger har leid slike hus, er jeg helt blank på alt jeg trenger å vite rundt dette; tax på utleie, tax på profit, bør man gjøre dette personlig eller stifte et USA basert selskap, hva rapporteres til norske myndigheter, etc etc.

Noen som har erfaring, linker til web ressurser ?

RattusNorvegicus
RattusNorvegicusInnlegg: 12421
04.08.10 15:19

eiendomsskatt, ikke glem det.

VivaLV
VivaLVInnlegg: 33382
04.08.10 23:44

Jeg har selv vurdert dette litt.

Har en tante i Cape Coral og satt maaange timer for ett år siden og surfet rundt for å finne aktuelle leieobjekter.

Nå er det veeeldig mange som leier ut bolig i Florida slik at man vil nok kunne slite litt hvis man baserer seg på utleie.

For å få høy utleieandel må man nok inn i noen av de USA-baserte utleiefirmaene og mulig det kan bli vanskelig å organisere fra Norge. Selv om det meste jo ordner seg over mail.

Trur man vil slite litt med å få så veldig mange måneder utover f.eks. 3-4 måneder pr. år kun basert på finn.no annonser ihvertfall.

Det er forøvrig bare til å søke på "kjøpe bolig i usa" så får man mange treff.

Eiendomsskatt er en ikke ubetydelig kostnad. Men den svir nok mer for en amerikaner som generelt er vant til lave skatter/avgifter enn for en Nordmann som tross alt er vant til formueskatt og andre relativt høye skatter.

Det er også tildels høye forsikringspremier (avhengig av hvor orkanutsatt) man bor. Ofte er det veeeeldig høye egenandelr. Trur tanten min f.eks. har egenandel på $10.000 eller noe sånt.

Forøvrig så ville jeg forsøkt å gjort meg kjent med markedet gjennom en eller flere lengre turer først. Dvs. dra bort en måneds tid og kjør litt rundt. Se på aktuelle leieobjekter og snakk med andre folk som har gjort det.

Helloween
HelloweenInnlegg: 3940
05.08.10 22:42

Jeg vil si dette høres ut som en dårlig ide. Hvorfor ikke heller kjøpe bolig i Norge og leie ut ?

Uansett er ikke boligutleie den gullgruven mange tror, avkastningen er 3-6% på investert kapital, litt bedre enn banken hvis man er heldig.

Skal man leie ut i USA fra Norge så er man vel avhengig av å ha ett byrå som ordner med nøkler og renhold. Så får man nok heller ikke leid ut hele året.

Nei, dette høres ut som tidenes dårligste ide.

Hvorfor ikke bare leie feriehus ? Da slipper man skatt, vedlikehold, bekymringer og styr. Å kjøpe bolig i utlandet er en dårlig investering.

VivaLV
VivaLVInnlegg: 33382
05.08.10 22:48
Helloween: Jeg vil si dette høres ut som en dårlig ide. Hvorfor ikke heller kjøpe bolig i Norge og leie ut ? Uansett er ikke boligutleie den gullgruven mange tror, avkastningen er 3-6% på investert kapital, litt bedre enn banken hvis man er heldig. Skal man leie ut i USA fra Norge så er man vel avhengig av å ha ett byrå som ordner med nøkler og renhold. Så får man nok heller ikke leid ut hele året. Nei, dette høres ut som tidenes dårligste ide. Hvorfor ikke bare leie feriehus ? Da slipper man skatt, vedlikehold, bekymringer og styr. Å kjøpe bolig i utlandet er en dårlig investering.

Dette var vel litt unyansert.

Er vel neppe noen fast fasit på hva avkastningen er. Her varierer det veldig.

Er vel heller ingen fasit på hvordan ting vil utikle seg i Florida. Nå vet man aldri hvordan markedet vil utvikle seg. Men stort sett kan man klare å finne perioder hvor ting har falt såpass mye at med langsiktighet så kan man klare å få en god avkastning. Selvsagt ingen garanti og ting kan også gå dårligere enn det man tro.

Ikke misforstå. Jeg skrev jo også selv at det er praktiske problemer og ingen "free-lunch", men jeg trur også det er fullt mulig å tjene penger på dette her hvis man gjør det på den riktige måten.

Helloween
HelloweenInnlegg: 3940
05.08.10 23:01
VivaLV: Er vel neppe noen fast fasit på hva avkastningen er. Her varierer det veldig.

Mulig det, snittet i Norge i fjor var vel 3,7% altså kr 3000,- i månedlige inntekter pr million bolig kr.

(Innlegget ble redigert 05.08.10 23:02)

VivaLV
VivaLVInnlegg: 33382
05.08.10 23:07
Helloween: Mulig det, snittet i Norge i fjor var vel 3,7% altså kr 3000,- i månedlige inntekter pr million bolig kr.

Kilde....

Stemmer sikkert, men uansett interessant å lese mer om temaet.

Forøvrig tar jo ofte disse beregningene utgangspunkt i at objektet ikke stiger i verdi.

Det er forsåvidt greit å ha som utgangspunkt, siden man tross alt ikke vet noe om hvordan prisen vil utvikle seg. Men i praksis så vil jo de fleste ha en god verdistigning på selve leiligheten også.

I tillegg trur jeg man neppe kan ta utgangspunkt i gj.snittstall. De inkluderer vel mange som kanskje må leie ut, de som er snille (til familiemedlemmer og slikt) og kan neppe sammenlignes med de litt mer proffe utleierne.

enigma99
enigma99Innlegg: 803
05.08.10 23:28

Kan ikke sammenliknes så veldig med norske forhold.. Feriehus i Florida som kostet 3 mill NOK for 5 år siden, får man nå fra 800.000 .. I Cape Coral hvor vi leide hus i sommer, er det nå over 5000 hus til salgs.. (!)

(Jeg tror vel ikke engang Helloween vil påstå at det finnes områder i Norge hvor moderne store feriehus har falt inntil 80% i verdi de siste 5 år... Og heller ingen som tror at de aldri vil stige mot gamle høyder igjen ?)

Utleiebiten er bedre, har snakket endel med folk som bor der borte og leier ut, og de klarer som oftest rundt 50% av året. Leieprisene holder seg gode, over 1000 NOK / døgn. Det skyldes at "ingen" der borte har senket utleieprisene i særlig grad, og det er vanskelig å prute. (har prøvd, når vi skulle leie i sommer)

For oss ville det være en kombinert investering, inntekter fra utleie, og ikke minst; et sted å feriere selv en måned eller to i året. (og beklager Helloween, trenger ikke noe hus i Norge å feriere i...)

Infrastruktur med lokale folk som tar seg av management (nøkler, depositum, vask, etc) er på plass der borte. Hele Cape Coral består av hus som hovedsaklig er eiet av Europeere som bor i Europa, og som leier ut. Utleien markedsføres som regel via de store internasjonale nettsidene (homeway.com etc) samt lokal annonsering i det landet man bor.

enigma99
enigma99Innlegg: 803
05.08.10 23:40

Litt presisering av hva jeg lurer på / ikke lurer på:

Jeg lurer *ikke* på om det er lurt, om det er penger i det, om det er mulig, etc. Det er penger i det, boligprisene vil på sikt øke der, mye. Leieinntektene er gode. Har snakket med mange som leier ut (tyskere, sveitsere). Eiendomsskatt og driftskostnader er helt ok. regnestykket ser i det hele tatt veldig hyggelig ut, selv med ned mot 15 uker utleie pr. år.

Det jeg lurer på, er som jeg skrev i trådens start; rutiner, skjemaer, tax spørsmål på evt. overskudd, forhold til norske myndigheter, om det er fornuftig å gjøre dette som privatperson, eller om man bør stifte et US selskap, osv. osv. Erfaringer fra nordmenn som har gjort eller gjør dette nå. Linker til ressurser på nettet.

RattusNorvegicus
RattusNorvegicusInnlegg: 12421
06.08.10 07:34

Du vil ha tak i noen som har gjort dette. Vi på dette forumet gjør ingenting, vi bare synser.

VivaLV
VivaLVInnlegg: 33382
06.08.10 11:25

Det er faktisk i Cape Coral min tante bor og er også det området hvor jeg har sett på leilighet/hus

Mulig vi har skrivd til hverande tidligere her på forumet. Har litt korttidsminne når det gjelder slike ting.

50% hørtes ihvertfall realistisk ut. Jeg var litt redd for at du var en av dem som trudde man kunne klare bortimot 100%.

Som du også skriver så er det dryss av europeere som gjør det på denne her måten og å få en nabo til å sleppe de inn/gjøre vaktmestertjenester er lite problem og mange har dette som en liten biiinntekt der borte.

Men du får heller surfe rundt for å finne noen som har gjort eksakt det samme som du har gjort.

Det er forøvrig en norsk eiendomsmegler i Cape Coral. Hun heter Ingeborg. Men det hjelper deg vel ikke så mye.

Men jeg skal forsøke å spørre litt mer neste gang jeg snakker med min tante. Også for egendel.

 

Helloween
HelloweenInnlegg: 3940
06.08.10 15:53
enigma99: Det er penger i det, boligprisene vil på sikt øke der, mye.

1. Hvor mye penger er det i det sammenlignet med avkastning på investeringen ?

2. Du vet at boligmarkedet i USA langt fra er friskmeldt ? Boligprisene vil mest sansynlig ikke nå 2007 nivåer før om 20-30 år

Ville vært skeptisk til hva naboer sa, lettere å smøre litt tykt på enn å si at det går tregt.

Nå mente jeg selvsagt ikke at du skulle kjøpe feriehus i Norge, men leie ut norsk eiendom og bare leie hus i USA.

(Innlegget ble redigert 06.08.10 16:01)

Helloween
HelloweenInnlegg: 3940
06.08.10 19:19
VivaLV: Kilde.... Stemmer sikkert, men uansett interessant å lese mer om temaet. Forøvrig tar jo ofte disse beregningene utgangspunkt i at objektet ikke stiger i verdi.

Stod i DN for noen måneder siden. Tar vel og høyde for vedlikeholds + div andre utgifter som private ofte glemmer.

Har ofte hørt "wow jeg kan få 15000 i leiinntekter" det de ikke forstår er at de kan tjene det samme ved å ha pengene i banken, risikofritt.

enigma99
enigma99Innlegg: 803
07.08.10 00:26

Helloween; dette er ikke tråden, og til lite hjelp for meg..., men kjapt;

Et eks: Et hus til $100.000; forsikring, plenklipp, bassengstell, strøm, eiendomsskatt, etc beløper seg til ca. kr. 36.000 / år.

Renter og avdrag på et 15 års lån er ca. kr. 50.000 / år.

Totale kostnader / år altså ca. 85.000

Leieinntekt, ca. kr. 8000 / uke. Ved 12 uker utleie / år gir det 96.000,- Mange klarer 50% utleie, dvs. 26 uker = 208.000 i leieinntekt.

Så et overskudd på prosjektet er ikke bare mulig men vanlig. Selv er vi fornøyd med break-even, dvs. ca 11 uker utleie pr. år. Da har vi et gratis feriested vi kan bruke selv.

Uansett om det tar 5 år eller 20 år, så vil også investeringen øke i verdi, kraftig.

Men så var det det med praktiske tips da..

fade_
fade_Innlegg: 1650
07.08.10 19:51
enigma99: Leieinntekt, ca. kr. 8000 / uke.

8000kr i uken i leieinntekter på et hus til 600.000kr? Høres mildt sagt drøyt ut.

Sid_legend_Cowans
Sid_legend_CowansInnlegg: 5393
07.08.10 20:20
enigma99: Eiendomsmarkedet i USA, spes. Florida, har jo blødd mye. Prisene på feriehus i enkelte områder er falt med opp til 75% siden 2005. Vurderer å kjøpe et eller flere hus, for utleie, men til tross for at vi flere ganger har leid slike hus, er jeg helt blank på alt jeg trenger å vite rundt dette; tax på utleie, tax på profit, bør man gjøre dette personlig eller stifte et USA basert selskap, hva rapporteres til norske myndigheter, etc etc. Noen som har erfaring, linker til web ressurser ?

Før du investerer i amerikanske boliger, bør du vite en ting: Bankene i USA tapte veldig lite penger på boligeiendommer de to siste kvartalene, til tross for at boligeierne har minus i boligegenkapitalen. Tenk litt på hva det betyr.

Hint: Boligene blir ikke solgt, men bankene håper det hele skal gå over. Men det er mange penger som venter på å kjøpe eiendommer. De venter på at bankene skal bli presset til å selge, og skjer det, kan du få boligene en 20-30 prosent billigere.

 

For øvrig har jeg begynt å vurdere eiendom i Spania og Kroatia selv, men tror det er for tidlig.

enigma99
enigma99Innlegg: 803
08.08.10 00:49
Sid_legend_Cowans: De venter på at bankene skal bli presset til å selge, og skjer det, kan du få boligene en 20-30 prosent billigere

Er klar over det, og har planer om å vente minst 3 - 6 mnd :-)

enigma99
enigma99Innlegg: 803
08.08.10 00:50
fade_: 8000kr i uken i leieinntekter på et hus til 600.000kr? Høres mildt sagt drøyt ut

Helt sikkert, men det er altså facts, ikke noe jeg tror.

VivaLV
VivaLVInnlegg: 33382
08.08.10 09:43
fade_: 8000kr i uken i leieinntekter på et hus til 600.000kr? Høres mildt sagt drøyt ut.

Det er faktisk nesten så sprøtt det er blitt der borte.

Men nå synes jeg tallene her var litt optimistiske. Jeg følger deg lang vei i at det kan være gode penger å tjene på å kjøpe bolig i Florida, men her synes jeg du strakk tallene litt vel langt. Legg gjerne ved direkte link til de objektene man kan få får $100.000. Fullt mulig at man kan få ting for $100.000 der borte, men da trur jeg ikke du får leieinntekt 8000 pr. uke.

Leiepriser er vel nesten uansett hvor bra objektet er kr. 8000 pr. uke.

Ikke vanskelig å finne objekter som har leie ned i 5500-6000 pr. uke.

Prisen kr. 600.000 høres også litt lav ut. Trur nok man må opp i ihvertfall $150.000. Ihvertfall hvis man skal ha leieinntekt 8000 kr. pr. uke og kanskje man må opp i $200.000 også.

Men også det regnestykket (6.000/1.200.000) er ikke så all verdens.

Angående ytterligere prisfall, så trur jeg ting vanskelig kan falle så veldig mye mer. Det er uansett vanskelig/umulig å time akkurat bunnen og ofte er det jo en prosess som jeg nevner som kan ta noe tid, slik at ser ingen stor grunn til å sitte på gjerdet.

VivaLV
VivaLVInnlegg: 33382
08.08.10 09:45

Forresten så er svømmebaseng standard hvis man skal satse på utleie.

PhilLeotardo
PhilLeotardoInnlegg: 6103
08.08.10 12:36

Nettopp kommet tilbake fra Las Vegas, der jeg var med en kompis av meg som kjøpte leilighet. Jeg jobber med eiendom i Norge, men kan ikke skryte på meg noe kjennskap til markedet i USA før denne turen.

Vi var på en rekke visninger, Allure, Sky, Panorama osv. I LV er det helt latterlig hvor mye du får for pengene for tiden. Et nybygd leilighetskompleks like ved The Strip (Dean Martin Blvd) har en gjennomsnittspris på like under 24.000,- pr kvm. Du får med andre ord en leilighet på rundt 100 kvm til under to og en halv million i dag. EDIT: Dette er såkalte highrises, med den beste beliggenheten du kan få der på bolig.

Leieprisen på denne type leilighet ligger på $2.000-$2.500 pr mnd, hvis man er litt nede i etasjene. Det er et ganske enkelt regnestykke hvis man er fornøyd med å tjene bare litt på utleia, men heller tjene mer på resalget.

Problemet for den jevne nordmann vil være finansieringen. En vanlig norsk bankkunde vil ikke få sin egen bank med på å ta pant i en amerikansk bolig, mens du må ha omlag 40% EK for å få lånt penger i USA (som utlending).

(Innlegget ble redigert 08.08.10 12:38)

Premotus
PremotusInnlegg: 15526
08.08.10 12:39
PhilLeotardo: Dette er såkalte highrises, med den beste beliggenheten du kan få der på bolig.

Hvordan er kvaliteten på disse leilighetene i forhold til de norske?

PhilLeotardo
PhilLeotardoInnlegg: 6103
08.08.10 12:47
Premotus: Hvordan er kvaliteten på disse leilighetene i forhold til de norske?

Det kunne jeg egentlig ha skrevet flere sider om jeg, men jeg skal fatte meg i korthet.

De største forskjellene ligger i selve planløsningen. I Norge må vi bygge særdeles effektivt for å få lønnsomhet i prosjektene, feks en treroms på 60kvm BRA er helt kurant å bygge i dag her til lands. Ingen klager liksom på det.

På Panomama Towers fikk man en toroms på 110 kvm. Svære soverom, store stuer, relativt ok entré, mens kjøkkenet var overraskende lite.

Kjøkkenløsningen var faktisk den største skuffelsen på samtlige. Integrerte hvitevarer, stort sett i sorte fronter. Mørke innredninger av imitert eik og sorte benkeplater. Hele greia er vel at det skal se veldig eksklusivt ut, men man får en litt annen følelse når man faktisk står i leiligheten.

Gulv er stort sett av 14mm parkett vil jeg tippe, noen leiligheter hadde også gulv-til-gulv-teppe. Det vi kaller parkett er det de kaller Hard Wood Flooring, som kan gi et litt misvisende inntrykk når man bruker såpass tynn parkett.

Imponerende fellesarealer, lobby, sikkerhet, og UTSIKT. WOW. Helt crazy utsikt fra Panorama, hvis man har en av endeleilighetene.

(Innlegget ble redigert 08.08.10 12:48)

Helloween
HelloweenInnlegg: 3940
08.08.10 13:07

Nå ble jeg litt nysgjerrig. Hvorfor kjøper han i LV ?

fade_
fade_Innlegg: 1650
09.08.10 14:37

Så la oss si jeg har litt cash liggende og ønsker å bruke det på en slik leilighet i LV. Ville det vært noe problem å leie ut til de prisene du nevner? Jeg har ikke så god peiling på markedet i USA, men jeg innbiller meg at slike leiligheter kan være litt vanskelig å finne leietakere til? Det høres uansett veldig fristende ut... om bare som et feriested.

(Innlegget ble redigert 09.08.10 14:37)

PhilLeotardo
PhilLeotardoInnlegg: 6103
09.08.10 15:44

Tror ikke det ville ha vært et problem nei, spesielt hvis du hadde lagt deg litt under markedsleia. Legger ved en link til graigslist for Panorama Towers feks.

Jeg er ganske sikker på at jeg ville ha brukt en megler ved utleie siden du bor i Norge. De tar en cut, er usikker på hvor mye, men da får du oppfølgingen du trenger.

Jeg vil presisere at han kompisen min som kjøpte der ikke skal leie sin ut, så jeg har ikke inngående kjennskap til leiemarkedet.

Det som gjør at Vegas er i dalen nå er høy arbeidsledighet og overetablering av nybygde boliger. Krisa vi har vært i har gått hardt utover en by som utelukkende baserer inntekten sin på glede og fritid. Da går det også utover det de kaller for "high end-boligmarkedet". Slike leiligheter vil aldri tape seg i verdi hvis du har et perspektiv på 5 år eller mer.

fade_
fade_Innlegg: 1650
09.08.10 19:57
PhilLeotardo: Tror ikke det ville ha vært et problem nei, spesielt hvis du hadde lagt deg litt under markedsleia. Legger ved en link til graigslist for Panorama Towers feks. Jeg er ganske sikker på at jeg ville ha brukt en megler ved utleie siden du bor i Norge. De tar en cut, er usikker på hvor mye, men da får du oppfølgingen du trenger. Jeg vil presisere at han kompisen min som kjøpte der ikke skal leie sin ut, så jeg har ikke inngående kjennskap til leiemarkedet. Det som gjør at Vegas er i dalen nå er høy arbeidsledighet og overetablering av nybygde boliger. Krisa vi har vært i har gått hardt utover en by som utelukkende baserer inntekten sin på glede og fritid. Da går det også utover det de kaller for "high end-boligmarkedet". Slike leiligheter vil aldri tape seg i verdi hvis du har et perspektiv på 5 år eller mer.

tommel sendt i posten.

Kent77
Kent77Innlegg: 7
13.08.10 23:29
PhilLeotardo: Problemet for den jevne nordmann vil være finansieringen. En vanlig norsk bankkunde vil ikke få sin egen bank med på å ta pant i en amerikansk bolig, mens du må ha omlag 40% EK for å få lånt penger i USA (som utlending).

Ifølge denne artikkelen klarer man seg vanligvis med 25% EK. Har du sikre kilder / førstehåndsinformasjon på at 40% EK er nødvendig? 

PhilLeotardo
PhilLeotardoInnlegg: 6103
13.08.10 23:42
Kent77: Ifølge denne artikkelen klarer man seg vanligvis med 25% EK. Har du sikre kilder / førstehåndsinformasjon på at 40% EK er nødvendig? 

Utlånsbanken på akkurat dette prosjektet jeg snakket om her krevde 40% EK for å få en 5/1 ARM.

VivaLV
VivaLVInnlegg: 33382
14.08.10 10:13

Fint med saklig og godt innlegg om utleie i USA. De blir ofte mye synsing (jeg syner jo selv mye), men her var det også mange praktiske gode tips.

Også fint når man understøtter tallene sine med direkte link til graigslist (som vel er USAs svar på finn.no).

Meglerne tar nok endel tenker jeg. Gjetter på 30%, men det er vill gjetning.

Las Vegas har også sine lavsesong måneder.

Slik at hvis man skal sette opp regnestykke så ville jeg tatt utgangspunkt i leie under snittet. Utleie 40 uker i året og x% i kommisjon til firmaet som driver med utleie.

Nå er det jo endel nordmenn som reiser til Las Vegas. Flere og flere siden det er såpass mange som driver med poker på fulltid/heltid, slik at mulig at man kan leie ut endel måneder selv og så evnt. også benytte firma.

Hvis man finner noen fastboende nordmenn (studenter f.eks.) kan man jo også gjøre avtale med de og at de henter/utleverer nøkler.

F.eks. så er jo nesten alle de 100 leilighetene/husene som ligger på finn.no i Orlando/Florida, men fant ingen fra Las Vegas.

Klikk for å gå tilbake til toppen